关键词： 蛋壳公寓
美国东部时间2020年1月8日，股票代码为“DNK”的蛋壳公寓更新了招股书，发行区间设定为14.5美元到16.5美元之间，按IPO发行价区间的上限计算，蛋壳公寓将通过此次IPO交易筹集最多2.01亿美元资金。 同为长租公寓的另一品牌自如也计划2020年赴美上市。 国内各大长租公寓品牌争先计划赴美上市，以寻求更多资本的青睐，获取更多的资金以实现更为长远的盈利发展，而在各大长租公寓品牌计划上市的另一边却是国内中小长租公寓问题的不断升级，国内长租公寓倒闭潮相比前几年更为严重。 是什么造成了长租公寓的不断倒闭，而在现今并不利好公寓发展的环境下，自如蛋壳青客等品牌为何选择赴美上市？ 1. 暴雷首当其冲 近日在某房地产论坛上看到一位楼主对自如公寓的吐槽贴。 “刚接到电话，自如打电话说不让打隔断了，收入亏损，要求要么降房租，要么就违约赔付2个月房租，唉...” 对于自如突然要求降房租一事，这位楼主显然难以接受，但也无可奈何，只能在论坛上吐槽吐槽自己内心的愤愤之情。 “高进低出”最后导致收入亏损，难以盈利，这是长租公寓一直以来的问题。 长租公寓主要是通过向房东以高价租房，然后以二房东的身份经过改造后以低于市场租金的价格重新推向租赁市场，这样的商业模式对企业自身资金储备的要求极高，即使是强如蛋壳自如这样的头部品牌在这片泥泞沼里也只能是艰难前行，只能通过不断的融资以保证资金的充沛，这也是他们近来争相上市的原因之一。 而相对资金储备不够的中小品牌呢？ 如几个月前上热搜的乐伽公寓，自身资金储备不足却贸然进军长租公寓市场，“高进低出”的经营模式却没能很好的盈利，最后只能选择停止经营，倒闭跑路，落得一地鸡毛。 数据显示，从2017年至目前共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营，而在2019年占了其中的53家，其中资金链断裂及跑路的共有45家。 潘石屹也就长租公寓商业模式的问题就表示过，“做长租公寓一定会有银行贷款，如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%。把款贷过来建成公寓，再租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。” 2.老问题紧随其后 资金链断裂是长租公寓倒闭的主要原因，而近年来中小公寓不断倒闭的原因可远不于此。 将房间隔断升级是长租公寓的主打特色，但随着近来公寓安全事故频发，国家政府对于隔断改装房的态度也愈加重视，某些城市发布各项房屋租赁合同，其中就有涉及房屋改造这一项，这对依靠改造升级的长租公寓来说存有一定的打击。 其次房租价格的浮动也是市场难以控制的。年前租房的人群的缓慢下降，需求的下降从而导致市场变小，最后只能选择各项优惠措施或者选择直接降租来获取市场资源。 有业内人士就曾表示过，业内长租公寓的入住率标准在90%，而要达到这个标准之上，就得做促销活动，用价格杠杆撬动出租率，但这样也容易导致回本困难。 除此之外，公寓甲醛安全问题和套路贷也是老生常谈的问题，从18年的“甲醛门”以及被曝出的套路贷问题，出现至今都没能很好的把这些问题处理下来。 如此一来，公寓好像都是难以盈利的。 3.资本，行业的分水岭 短期来看，长租公寓确实不是一个可行的盈利之道，但长远来看，这是非常值得的。 抢夺市场份儿，获得垄断主导权，诞生行业独角兽这是市场亘古不变的道理。 各个中小长租品牌经营不善倒闭跑路，行业的第一次洗牌必然会给这片市场腾出了更多的空间和资源，而自如蛋壳等品牌筹划上市，目的就是募集更多的资金用于抢夺剩下的市场，扩大规模，毕竟房源就是核心的竞争力。 蛋壳公寓在递交的招股书中就显示截至2019年9月30日，蛋壳公寓共运营406746间房间，与2015年相比，房间数增长了166倍，2015年底至2018年底三年年复合增长率达360%。同样自如董事长左晖曾就说过，“未来租房市场，核心竞争力就是真房源”。 预计到2020年，租房市场规模将达到2.71万亿元，未来十年，中国租赁市场总量将接近5万亿，增长潜力巨大。 眼前万亿市场，这对任何企业来说都是一块值得为之前扑后继的大蛋糕。虽说资金是挡在蛋糕前的一只拦路虎，处理起来略有难度，但一旦解决了资金问题，垄断了房源市场，那从长远来看，前期投入巨额资金是非常值得的。 所以亟需资金补充的自如以及蛋壳或者是青松等品牌自然而然就走上了上市集资以扩大规模，抢夺市场这一条路。 在获得资金后必然是对房源的进一步抢夺以及公寓设置的进一步提升。如自如蛋壳等长租公寓就已开始全面采用智能设备，改变装修风格等提升租户居住体验，稳定市场。 所以对于未来的万亿长租公寓市场，各大品牌是否能很好的竞争生存下来，说到底居然还是拼的融资能力~，跟市场服务质量的关系并不大，笑~
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